连日来，对苏州“超级大盘”的系列报道，引发了本地市场的热切关注。不少业内人士坦言，百万方大盘的“濒临*迹”与近几年国家为控制地价上涨所出台的多项举措有关，“限地令”首当其冲。

　　据记者的不完全统计，近三年来，苏州市区范围（除吴江）内出让面积超过20万平方米（20公顷）的单幅商品住宅用地仅有一幅，已基本处于*迹的状态。

　　有观点认为，伴随着土地资源的愈发紧缺，未来的土地出让将逐渐朝着去规模化、去垄断化方向发展，“这样的操作方式有利于获取更多的土地收益金，但对于房企而言，则将意味着行业内部竞争的进一步加剧。”

　　据了解，国土资源部下达的“限地令”早在2006年就已经出炉，江苏省从2010年开始执行，随后，几乎每年都在相关规定的增补版本中予以再三强调——商品住宅用地的宗地出让面积上限：大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

　　“其初衷是为了控制大宗地块抬高地价，但可操作性强，不具有实际效益。”早些年，多数观点如此认为。

　　的确，据记者的了解，大宗地块分割上市、分阶段拍卖或在实际用途中掺入商服的成分、相对减少住宅的占比等等，已经成为地方政府规避“限地令”的惯用手段。

　　此外，世联地产高级研究员董晔也指出，大宗土地总价高，但单价不一定高；相应的，小体量地块，虽总价便宜，但往往会忽视其楼面地价的高企，“滋生”区域性的单价“地王”。

　　“限制土地出让面积，只是单方面控制地块总价，不能准确反应地价水平，更无法起到降低地价的作用。”董晔认为。

　　不过，单从数据来看，大宗地块确实已退出了主流的土地供应市场。据新华房产的统计，2011-2013年的三年间，苏州出让面积超20万平方米的单幅纯商品住宅用地或单幅涉及商品住宅用地仅一幅，为今年9月3日成交的高铁新城G-67号地块。

　　资料显示，该地块由4幅地块组成，其中涉及住宅的3幅总计出让面积为27万平方米，不过，由于地块为商住混合用地，住宅部分实际的出让面积可能仅有20万平方米、甚至不足。

　　单就今年而言，截止目前，市区范围（除吴江）内成交的130余幅地块中，出让面积超过10万平方米的仅有13幅，占比不足一成，而其中，还有3幅为纯商业用地，不属于“限地令”的范畴。

　　曾有地方国土局的相关负责人认为，之所以对单块商品住宅用地的出让面积作出限制，主要是想鼓励房地产企业在拿地环节能够形成真正的、良性的竞争。

　　其理由在于，同一地理位置的地块，出让的面积越大（假设容积率一样），对拿地企业的资金要求也就越高，如果不规定地块出让面积的上限，一些中小规模的房企可能就根本没有拿地的机会。

　　相反的，倘若把一个几百亩的大地块分成若干小块，分别拍卖，无疑会降低拍卖门槛，使更多开发商有了参与竞争的机会。

　　“话虽这么说，但同类型地块分割上市，意味着同区域、同板块的竞品楼盘数量相应增加，未来的竞争势必会进一步加剧。”有代理公司人士坦言。

　　以中海尹山湖项目为例，项目实则由两幅相邻地块组成。就地块属性而言，无论是用途，还是体量、容积率，都基本相同。倘若两个地块分别被两个开发商拿下，未来在产品打造、营销推广等诸多方面势必会存在一定的重复度，继而导致竞争关系的紧张化。

　　鉴于此，有观点认为，“限地令”催生大量小型地块的蜂拥上市，不仅没有起到控制地价的作用，反而给地价上涨形成了倒逼机制。

　　“中小型开发商看到‘有地可图’，拼劲全力喊价，大型房企为了形成规模化开发，就得花更高的价钱拿地。长此以往，地价攀升也是情理之中的事。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为。

　　张宏伟进一步指出，根本上还是要加大土地供应的总量，杜*出现阶段性的土地断供。