据克而瑞苏州房产测评统计，在过去的2021年，苏州市区商品住宅的成交均价为26047元/㎡。

　　中上游梯队3-3.2万元/㎡：园区娄葑、园区胜浦、姑苏平江新城、新区横塘

　　中游梯队2.7-2.8万元/㎡：高铁新城、相城中央公园、吴中城南、吴中木渎、科技城

　　我们把目光投入到均价2.7-2.8万元/㎡这个梯队，这个房价梯队在苏州楼市中属于中上游，均价在这个区间的板块是苏州楼市热门的改善板块，其中高铁新城、科技城、相城中央公园属于新城，吴中城南、木渎则属于老城。

　　在之前的【戈文问买房问答课】中，有粉丝提问，2.7-2.8万元/㎡这个单价段哪个板块比较值得买入，今天克而瑞苏州房产测评为粉丝做一个简要的解读。

　　而地铁是决定生活便利性的重要公共交通工具，这五个板块中，除了科技城，其它四个板块均有地铁。

　　高铁新城目前2号线已经运营，未来还有地铁10号线号线号线号线交汇，形成五轨交汇。

　　同样拥有五条地铁交汇的板块是吴中城南，除了已经开通的地铁2/4号线号两条地铁线大交汇点。

　　相城中央公园和吴中木渎这两个板块目前是双地铁经过，相城中央公园板块拥有地铁2号线号线多个站点，吴中木渎是地铁1号线号线经过。

　　从地铁这个公共交通维度，显然高铁新城和吴中城南走在了前面，而且高铁新城的定位是国家级综合枢纽，这也就决定了高铁新城对内对外交通的便利性，它所承载的交通方式是城市级的。

　　我们来看这五个板块的商业配套，除了科技城，其它四个板块均有高端商业综合体。

　　尽管木渎的天虹商场、悠方体量较小且不够高端，但也能基本满足板块居民吃喝玩乐购的需求，且地铁1号线站路到达狮山商圈，可以享受美罗、龙湖天街、泉屋等高端商业配套，算是双商圈环伺。

　　高铁新城有吾悦广场，相城中央公园的大悦春风里去年9月已经开业，吴 中城南龙湖东吴天街人气火热 ，这三个商业皆是定位高端、业态丰富的大型商业综合体，能够满足板块居民娱乐休闲需求。

　　商业则是科技城的一大短板，目前板块仅有一个邻里型的商业综合体——星悦里，建成后基本能满足板块居民日常所需，未来还有龙湖天街值得期待一下。

　　在大多数苏州人眼里，教育资源是相城区的短板，事实也如此，相城中央公园板块目前的学校较为一般，高铁新城板块基本靠着苏大实验学校和南师大苏州实验学校“撑门面”。

　　吴中和相城一样，常常因为教育资源不够优质而被诟病，而且相城和吴中不能参新区、园区和姑苏的三区互考，这也是一块难以弥补的巨大劣势。

　　吴中城南目前云集着碧波实验小学附属幼儿园、碧波实验小学、碧波中学等老牌名校，是整个吴中区乃至苏州主城的教育资源高地。

　　而科技城的教育资源在资源丰富程度和教学质量在苏州都是榜上有名的 ，科技城实验幼儿园、彭山实验幼儿园、科技城实验小学、彭山实验小学、高新区实验初级中学科技城校区、高新区实验初中锦峰路校区等都是家长有口皆碑的好学校。

　　这两个板块是“一核四城”的组成部分，高铁北站是国家级交通枢纽，科技城是高新区行政中心所在地。

　　如今，这两个板块皆不再皆以区域来“冠名”，我们很少听到“新区科技城、相城高铁新城”，而大多数是城市级的“冠名”，即“苏州科技城、苏州高铁新城”，可见其在苏州这座城市中的发展地位之高。

　　而相城中央公园板块虽然年轻，但是后劲十足，这两年更是铆足劲发展，各项城市功能配套相继落地，板块的城市界面、居民的生活便利度也得到了有效提升。

　　再来看吴中木渎和城南这两个老城，起步较早、配套完善、生活氛围浓厚是老城的典型特征，但是老城的劣势在于城市界面和新城相比老旧、不够现代化。

　　尽管城南加快“城市更新”的节奏，实施“退二进三”，重塑城市发展新格局，但是从当下的城市界面来看，老城显然不如新城那么摩登和先进。

　　从规划兑现和城市界面维度，高铁新城＞科技城＞相城中央公园＞吴中城南＞吴中木渎。

　　判断一个板块值不值得上车，主要看板块的价值成长性如何，而推动板块的价值成长性的因素有政府规划、产业赋能、土拍助推和市场需求度。

　　一个区域没有产业作为支撑，它就没有人口经济往来，那么这个区域的一切配套将失去“生命力”，进而也失去了板块发展的源动力。

　　纵观园区发展轨迹，也是因为产业的赋能而迎来区域价值的飞升，板块居民也获得了可观的楼盘升值回报。

　　在这五个新城板块中，科技城在新一代信息技术、新能源和医疗器械和生物医药等新兴产业支撑之下，即使地铁和商业配套皆匮乏，房价仍旧可以位于苏州楼市的中上游水平。

　　产业的齐聚带来众多的高知高薪群体，这些高精尖人才的汇集也带来了强大的购买力和购房需求，同时旺盛了板块的人气，反哺区域板块各项资源配套的建设，功能配套不断完善，进而助推房价上涨。

　　所以吴中城南和木渎在积极地腾笼换鸟，为产业升级提供新的空间，提升板块价值。

　　这五个板块皆是苏州楼市的改善板块，户型的起步面积基本在100㎡以上，且多是全装修交付，仅从板块选择角度，我们认为优选高铁新城、科技城，其次是相城中央公园、吴中城南，*后是吴中木渎。

　　从交通便利度角度，高铁新城当然是个优质选择， 从规划起点和兑现能力来看 ，科技城 和高 铁新城不相上下， 这两个板块也因为产业的赋能 房价也拥有 强大的看涨预期。

　　如果对公共交通比较在意，家庭成员中有经常外地出差的，高铁新城是个不错的选择，毕竟这里的交通便利程度是比较高的。

　　如果你喜欢真山真水，喜欢湖山资源，那么科技城肯定是你的心头好，晚饭后、闲暇时，漫步湖边，自由呼吸鲜氧享受城市绿肺，放松身心。

　　如果你是个喜欢热闹、偏爱城市繁华的人，那么可以选择高铁新城，已经开业的两个商业综合体满足你的逛吃买需求，还可以驱车3公里达到大悦春风里，在这里尽情地买买买。

　　如果你是个对主城情有独钟，可以选择吴中城南，毕竟吴中城南是苏州名副其实的几何中心，目前核心的城市资源、优质的城市界面加速集中兑现，生活便利度还是很高的，给到买房人充分的确定性。

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